近日，武漢某小區(qū)因開發(fā)商存在債務(wù)壓力，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”低價出售。這導(dǎo)致該樓盤由備案價2.3萬元每平方米的房子，實際一度賣出1.25萬元每平方米的價格。
對此，武漢市住房和城市更新局在回復(fù)媒體時表示，“武漢在限制房價下跌這方面并未出臺相關(guān)政策，由開發(fā)商自主決定�！�
不只是武漢，明確取消商品住房銷售價格指導(dǎo)的城市正在越來越多。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年以來，鄭州、沈陽、蘭州、寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導(dǎo)，即取消銷售限價，另有陽江、珠海、蕪湖等地優(yōu)化限價政策，如縮短備案價格調(diào)整時間間隔、取消樓層差價限制等。
多地樓市取消新房“限價”，這意味著什么？
圖/圖蟲創(chuàng)意
十五年限價將退出？
作為房價調(diào)控的一種手段，商品房銷售價格備案制度從2010年開始推行，是在我國房地產(chǎn)市場大開發(fā)時期應(yīng)運而生的一項制度。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對中國新聞周刊介紹，開發(fā)商對擬售樓盤在首次開盤定價時，需要將銷售價格報相關(guān)部門備案，才能在取得商品房預(yù)售許可、辦理現(xiàn)房銷售備案等后對外銷售。
回顧商品房銷售價格備案制度，其推出有一定的政策背景。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池對中國新聞周刊介紹，新房限價政策是基于住房市場供不應(yīng)求、房價不斷上漲的現(xiàn)象，是為了抑制房價過快上漲，出臺的相應(yīng)政策。
2009年，中國房地產(chǎn)市場施工面積、新開工面積一度達到歷史高點，土地市場也出現(xiàn)了年初流拍、下半年地王頻現(xiàn)的戲劇性變化。進入2010年，樓市持續(xù)升溫，部分城市出現(xiàn)投資需求占比過高、房價上漲過快的情況。在此背景下，商品房銷售價格備案制度應(yīng)運而生。
可以說，在過去市場熱度較高階段，限價政策對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價意義重大。
值得注意的是，一些限價政策既限漲，也限跌。從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，不少地方政府發(fā)布“限跌令”。據(jù)不完全統(tǒng)計，至少包括山東菏澤、湖南岳陽、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、江蘇江陰、湖南株洲等22個地市（或區(qū)）曾發(fā)布過相關(guān)規(guī)定，要求新建商品房不得隨意降價銷售。
比如2022年6月，福建平潭綜合實驗區(qū)多部門就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范實驗區(qū)商品房銷售市場秩序的通知》，其中提到各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，對超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽備案。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴中國新聞周刊，2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，限價政策帶來的負面影響愈發(fā)突出。開發(fā)商無法根據(jù)市場實時情況對價格進行調(diào)整，由此在部分區(qū)域造成的新房與二手房之間產(chǎn)生價格倒掛現(xiàn)象，不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷。
而限跌則給新房的銷售帶來一定壓力。尤其進入2024年上半年，在一些城市，二手房對新房造成明顯的分流沖擊，因為在房價層面二手房業(yè)主讓利幅度更大，產(chǎn)生了一定替代效應(yīng)，進而導(dǎo)致一二手房之間的價格剪刀差有所擴大。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，百城二手房價格累計下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴大0.87個百分點；百城新房價格累計結(jié)構(gòu)性上漲1.24%，較2023年下半年擴大0.99個百分點。
相比于新房，以價換量的二手房成交規(guī)模相對堅挺�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國20個重點城市二手房成交累計同比微降7%，環(huán)比增長5%，而新房累計同比下降38%，環(huán)比下降21%。
讓房價回歸市場
從實際操作層面來看，讓房價回歸市場更有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，一方面，部分開發(fā)商為促銷而大幅降價或變相降價，使得原有限價指導(dǎo)失去意義；另一方面，將價格自由調(diào)整的權(quán)力給到開發(fā)商，減少了二次申請條件的冗余流程，有利于開發(fā)商更好地以價換量，緩解資金鏈壓力。
過去，在新房房價備案制度下，開發(fā)商想調(diào)整新房價格的周期很長。中國新聞周刊梳理發(fā)現(xiàn)，相關(guān)優(yōu)化政策之前，各省市對于新房備案價調(diào)整周期規(guī)定時長不同，一般在3個月至1年時間不等。比如海南三亞市規(guī)定，經(jīng)核準價格備案的商品住房項目，原則上一年內(nèi)不得上調(diào)備案價格。
備案價格調(diào)整周期，大大提升了新房銷售的時間成本。銷售受阻的情況下，也為地產(chǎn)商帶來了不小的壓力。
不僅如此，取消新房限價，也被視為讓商品房回歸商品屬性的重要一步。
趙秀池介紹，根據(jù)2023年國務(wù)院14號文精神，要建立“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，保障房與商品房雙軌運行，各行其道。保障房起兜底作用，商品房應(yīng)該滿足多樣化住房需求，商品房應(yīng)該回歸商品屬性，房價也應(yīng)該由供求關(guān)系決定。
中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強進一步解讀，在“市場+保障”雙軌體系下，大部分的剛需通過保障來解決，在新房市場規(guī)模大幅縮小的情況下，完善住房市場體系，發(fā)揮價格導(dǎo)向機制作用，對于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式具有重要的指導(dǎo)意義。
以鄭州為例，鄭州此次政策調(diào)整后，房地產(chǎn)限制性政策全面解除，商品住房市場回歸高度市場化運行。與此同時，鄭州人才公寓、配售型保障性住房大力推進，“保障房+商品房”的住房雙軌制運行格局逐步建立，促進鄭州房地產(chǎn)發(fā)展新模式加速形成。
在新的發(fā)展背景下，取消限價機制不僅有利于“去庫存”，也是對“好房子”政策的呼應(yīng)。
陳文靜補充，近兩年監(jiān)管部門多次強調(diào)要建設(shè)“好房子”，也需要匹配的政策給予支持。解除新房限價后，價格回歸市場更有利于企業(yè)打造適合當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮暮卯a(chǎn)品。
仍需注意市場反饋
新建商品房價格備案制度在全國層面已實施了15年，執(zhí)行慣性較強，且在房地產(chǎn)調(diào)控體系中相對重要，價格備案制如何漸進退場、限價政策怎樣平穩(wěn)過渡，也都成為需要在實踐中探索解決的課題。
把價格交給市場的過程中，監(jiān)管要發(fā)揮的作用同樣重要。“各地還是應(yīng)該制定相關(guān)的銷售指導(dǎo)價，不管新房還是二手房，都應(yīng)該有一個可以錨定的價格。”李宇嘉建議。
王業(yè)強告訴中國新聞周刊，如果監(jiān)管不到位，開發(fā)商有可能會進行違規(guī)操作，會影響到房屋的交付和確權(quán)，“各城市因城施策的過程中應(yīng)注意防范市場風(fēng)險，避免造成市場恐慌�！�
中國新聞周刊關(guān)注到，人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板有多地市民因開發(fā)商降價要求賠償。
面對購房者反映的房企降價損害自身利益的留言，廣州市南沙區(qū)表示：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可結(jié)合市場實際享有自主定價權(quán)，并向住建部門辦理價格備案或調(diào)整；河北省保定市人民政府表示：商品房價格屬于市場調(diào)節(jié)價，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場行情、供求關(guān)系自主確定銷售價格，購房者與開發(fā)商可協(xié)商確定每套房屋的最終銷售價格，納入買賣雙方合同約定。
對此，王玉臣表示，結(jié)合目前的法律規(guī)定，開發(fā)商的銷售行為是市場行為，銷售價格通常會受市場影響，所以購房者僅以自己購房后開發(fā)商降價銷售而要求賠償或者補償，很難獲得支持。但購房者可以選擇與開發(fā)商直接溝通、查看有無降價補償相關(guān)條款等方式解決問題。
面對新變化，王業(yè)強認為如今取消新房限價實質(zhì)上是讓房價回歸市場，購房者需要更加理性地看待房價波動，不盲目跟風(fēng)�！跋迌r政策的取消可能會帶來短期內(nèi)新房、二手房價格的下跌預(yù)期，但從長遠來看，市場化調(diào)節(jié)有助于房價的進一步穩(wěn)定�！�
二線城市接連取消新房限價的當(dāng)下，多位專家認為一線城市亦會選擇跟進。
“一線城市取消新房限價其實更有必要，尤其針對一些高品質(zhì)、高溢價的產(chǎn)品，如不取消限價成本方面無法彌合；另一方面樓盤價格隨市場變動較為頻繁，如不取消限價則需要冗雜的價格調(diào)節(jié)申請流程，一線城市地產(chǎn)商要付出的調(diào)節(jié)成本更大�！崩钣罴握J為。
趙秀池表示，取消新房限價是發(fā)展趨勢也是市場規(guī)律，一線城市在實操中也不能例外。畢竟在房價調(diào)控層面所有城市面臨的去庫存問題是相同的。
參考資料：
《“惡意降價”成往事，多地取消新房銷售限價》，2024-08-09，澎湃新聞
《多地樓市“限價”退出市場，購房者投訴降價沒用了》，2024-08-12，界面新聞
《部分地方“保價限跌”能否穩(wěn)住樓市？》，2023-12-12，第一財經(jīng)
作者：于盛梅
編輯：余源
